건축설계의 과정

(이미지 출처: http://www.v3wall.com/)

내일 잔금을 치르고 나면 이제 본격적인 건축준비에 들어가야 한다.
종일이와의 건축설계를 진행하기 전에 서로 커뮤니케이션할 수 있는 기본적인 지식을 공부해야... 끙.

@ 이 내용은 제주도에 있는 건축사 사무소 '아키제주'의 양성필 건축사님의 글을 발췌한 것입니다.
[원본 보기] http://www.archijeju.com/board/bbs/board.php?bo_table=ing&wr_id=70

1. 개관 ............................................................................................................ 

1) 설계과정의 이해 
. 처음 집을 지으려고 하면, 건축사와 함께 건축설계를 하는 것이 그 순서이지만, 막상 시작하려고 하면 무엇부터 해야 하는지 막연할 수 밖에 없습니다. 건축물을 짓기 위해서는 건축주와 건축사와 시공자가 함께 호흡을 맞추어야 하는 일입니다. 물론 이 외에도 많은 협력관계의 업무가 필요하지만, 이 세 파트가 차지하고 상징하는 바는 건축물을 만드는 과정의 큰 뼈대를 이루고 있습니다. 그중에 저희가 담당하고 있는 건축사의 업무를 소개해 드리겠습니다. 

. 통상 건축설계를 진행하는 과정은 [기획설계]-[계획설계]-[기본설계]-[실시설계]라는 네가지의 단계로 나뉘게 됩니다. 이러한 네가지의 과정과 그 단계별 건축사의 역할, 그리고 발생비용에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 

2) 설계비 
정부에서 고시한 '건축사의 업무 보수기준'은 저의 홈페이지 좌측 맨 하단에 '건축사협회 설계비산정' 글자를 누르시면 고시된 기준설계비를 확인할 수 있습니다. 방법은 간단합니다. 입력난에 대지와 건축주명등은 대략 아무 문자나 입력을 하기고, 공사비는 평당공사비를 선택하시고 '2종(보통)' , 도서의 양은 '기본', 평당공사비는 '200'만원을 선택하신후 예상건축물의 총 평수를 입력하시면, 건설교통부에서 기준하고 있는 설계/감리비 산정결과가 나옵니다. 

다만, 그 산정결과가 예상보다 많이 나온다고 해도 당황하지는 마시기 바랍니다. 일반적으로 알려져 있는 설계비와, 정부에서 고시한 기준금액은 현실적으로 차이가 있는 것이 공공연한 사실입니다. 물론 일부이지만, 유명 작가의 경우에는 그 이상의 금액을 받는 경우도 있을 수 있습니다. 위의 보수기준은 객관적인 자료의 하나라고 생각하시면 됩니다. 

저의 사무실에서도 설계비를 적용하는 기준은 있습니다. 다만, 설계비는 각 회사마다 요구하는 정도가 다르고, 또한 일을 처리하는 방식이 다르기 때문에 일률적이지 않습니다. 설계비와 관련한 상담은 오직 방문상담만을 하고 있습니다. 


2. 건축설계 과정 ( Design Prosess ) ................................................................................ 

1) 기획설계 : 최초의 구상과 건축의 방향을 위한 과정 
. 기획설계는 건축의 가능여부와 투자의 방향에 대한 기본적인 체크를 하는 단계입니다. 쉽게 말하자면, 기본적은 투자방향과 기본적인 법규등을 검토하는 단계입니다. 
. 이 상담게시판을 열어보고, 제게 문의하는 과정 자체가 기획설계의 단계라고 할 수 있습니다. 
. 대개의 초기의 건축상담은 의뢰인의 땅에 원하는 용도의 건축이 가능한지, 몇층까지 지을 수 있는지 등의 질문을 많이 받게 됩니다. 이러한 질문에 답을 찾아가는 과정이 기획설계의 단계입니다. 여기에서 중요한 것은 건축주가 투자하려는 목적이 분명하고, 그 목적에 적합한 투자비와 방향을 설정하고 있는가를 판단하는 것입니다. 이 게시판은 그러한 질문에 약간의 도움이 될 수 있으리라 봅니다. 

2) 계획설계 : 구체적인 공간계획의 과정 
. 건축사의 실질적인 업무는 건축법을 확인하는 것이라기 보다는 건축물의 형태를 디자인하고, 공간을 계획하는 것이라고 할 수 있습니다. 그래서 '이땅에 지어져야 할 건물의 형상이나 공간계획과 구성이 어떻게 되는 것이 좋으며, 고려할 점이 무엇인가?'를 물어보는 것이 건축사라는 직업을 가진 사람에게 물을 수 있는 적절한 질문입니다. 그런데 적절한 건축디자인이라는 것이 환자의 질병에 따라 처방이 다르듯이, 대지의 위치와 형상, 그리고 용도에 따라 건축의 조건이 달라지는 경우가 너무 많아서 일반화하여 답변하는 것이 어려운 경우가 허다합니다. 그래서 투자에 대한 결심이 섰을 때에는 구체적인 공간계획과 건축물의 디자인을 잡아가게 되는 데 이를 계획설계라고 할 수 있습니다. 

. 계획설계는 단순한 상담과는 차원이 달리 꽤 많은 작업시간과 사고의 정립, 자료의 수집등이 요구되는 단계라고 할 수 있습니다. 이렇게 계획설계를 받아보고 싶은 경우에는 계획설계만을 의뢰하실 수 있습니다. (보통 가설계라고들 이야기 하더군요.) 이런 계획설계는 무료로 해 줄 수 있는 것이 아닌가하고 여기는 경우가 많지만, 건축물의 계획단계는 매우 많은 에너지를 쏟아부어야 하는 과정으로 결코 무료로 진행할 수 없는 과정입니다. 때문에 저희는 계약과정이 없이 계획설계를 제출하지 않습니다. 다만, 저희는 계획설계과정에서 디자인협의가 원만하지 않거나, 불만족스러운 일이 있을 경우에는 계약후 1개월 이내에 일방적으로 계약을 파기할 수 있도록 하고 있으며, 그 경우에 착수금의 50%를 반환해주기로 약속하고 있습니다. 

계획설계과정에서 작성되는 도서내용 (건축심의도서와 거의 같습니다.) 
/ 건축개요서 / 설계개념 / 면적산출표 / 평면도 / 입면도 / 단면도 / 입체모델링 / 

저희는 계획설계과정을 홈페이지를 이용한 온라인 제출과 협의를 하고 있으므로, 직접 방문이 어려운 경우에도 원하시는 디자인을 받아볼 수 있도록 이미지화일과 pdf 파일로 도면을 올려드리고 있습니다. 

3) 기본설계: 허가관청에서 요구되는 도서의 작성과정 

. 기본설계는 일반적으로 알고 있는 건축허가를 받는 과정의 설계라고 생각하시면 크게 무리가 없습니다. 도면에는 모든 건축법에 적합한 내용들이 반영이 되며, 건축허가를 득하는 것으로 기본설계는 마무리가 됩니다. 

. 통상적으로 기본설계에서 작성되는 도면은 관공서에서 요구되는 도면과 동일하며, 분야별로 설명하자면 

건축도면: 건축개요,배치도, 면적표, 실내마감표, 평면도, 입면도, 단면도, 창호도 
구조도면 : 구조일반, 구조일람표, 구조평면도 
설비도면 : 위생배관, 난방배관, 가스배관, 에어컨배관 
전기도면 : 전기인입배치도, 분전반결선도, 전열설비, 전등설비 
정도의 도면이 작성됩니다. 

4) 실시설계 : 시공자가 견적을 내기위한 도서의 완성 

실시설계는 건축허가를 받은 후에 실제 시공자가 공사를 함에 있어서 견적을 낼 수 있도록 하기 위한  도면을 작성하는 것입니다. 통상 개인공사에서는 내역서(공사비 예가를 잡는것)를 작성하지 않지만, 시공사의 견적을 확인하기 위해서는 내역서를 작성하는 것도 바람직 합니다. 

이때 기본설계외에 추가 될 수 있는 도면으로는 
1> [화장실, 계단, 발코니]등의 재료표현 
2> 시공자의 견적 발주를 위한 [건축공사범위/건축주 직발주공사범위/건축주지급재료]등 
을 정리하게 됩니다. 

만약, 공사내역서, 투시도 등이 필요한 경우에는 기본설계비 외에 추가비용이 발생할 수 있습니다. 


3. 시공자의 선정....................................................................................... 

실시설계가 끝나고 나면, 시공자를 선정하는 과정이 있습니다. 
시공자는 설계도면을 3개사 정도에 나누어주고나서 정해진 날짜에 공사비를 받아서 결정을 하는 것이 일반적인 방법입니다. 주의할 점은 시공자에게 견적을 요구할 때에는 모두에게 동일한 조건으로 견적을 제시해야 혼선이 없다는 것입니다. 제주도에서는 인맥관계때문에 여기에서 고민을 많이 하시더군요. 

통상 저희는 A3규격의 견적용 도면 3부를 제공하며, 시공자 선정후에는 2부를 시공자용으로 제출합니다. 또한 감독관용으로는 A4도면 1부를 제출하며, 요구시 작업파일을 제출할 수 있습니다. 


4. 공사감리 ...................................................................................... 

. 건축설계및 허가의 과정에서 '건축물의 신고'사항이 있고, '건축물의 허가'사항 있는데, '건축물의 허가'사항인 경우에는 공사감리자를 선정하도록 법제화되어 있습니다. 제주도에서는 설계자가 감리를 하지 않는 것이 관례화 되어있음을 참고로 하여주시기 바랍니다. 

. 공사감리업무는 공공의 입장에서 공사현장에서의 위법사항을 감시하고, 공사가 도면과 일치하게 이루어지는 지를 감시하는 일입니다. 감리자는 공사현장에서의 위법사항에 대해 허가관청에 고발하는 업무를 하게 됩니다. 때문에 공사감리는 건축주로부터 감리업무를 용역받아 하는 것이지만, 건축주를 위하여 일을 하는 것이 아니라, 공무원과 같은 입장에서 현장의 위법사항을 감시하는 것임을 염두에 두어야 합니다. 

. '건축물이 신고'사항의 경우에는 감리자의 배치의무가 면제되어있습니다. 하지만, 건축물의 규모가 작다고 해서 감리자가 없다는 것은 오히려 사용승인 시점에서 돌이킬수 없는 사고를 미연에 체크하지 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 저희는 '신고'사항의 경우에는 최소한의 비상주감리 수준의 체크사항을 자체적으로 감리를 하고 있습니다. 

. 참고로 비상주감리의 경우 의무적으로 체크하고 보고서를 작성해서 관에 제출하는 내용은 다음과 같습니다. 

1) 기초의 철근배근 
2) 매 5개층 마다의 철근배근 
3) 지붕 스라브의 철근배근, 혹은 지붕틀의 완성 
4) 최종 마무리상태의 적법성 여부 (건축물의 위치,주차, 조경, 마감, 소방, 장애인 편이시설, 배수설비 등) 

.5) 건축주가 공사감리자에게 반드시 확인을 받아야할 중요한 사항으로 위의 내용 이외에 공사초기에 
대지의 경계와 건축물이 위치가 도면과 일치하게 되었는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 건축물의 위치가 잘못되었을 경우에는 심하게는 사용승인 자체가 불가능한 경우도 발생할 수 있습니다. 


5. 공사관리 (공사감독의 업무) .......................................................................... 

. 공사감독관은 건축주가 판단하고 결정해 주어야할 사항을 위임받아, 현장에서 원만한 공사진행이 이루어질 수 있도록 조력하는 역할입니다. 보통 대형공사의 경우에는 '건설본부'라는 조직을 구성하여, 시공자를 견제할 수 있는 전문직을 뽑아서 운영하게 되는데, 이러한 건축주를 대신하여 작업을 지시하고, 재료를 선정하는 등의 업무를 하는 것이 감독관의 업무입니다. 감리자가 주로 위법사항을 감시하는 것이라고 한다면, 감독관은 건추주가 해야할 전반적인 업무를 현장에서 대신하는 것이라고 할 수 있습니다. 

. 공사관리 업무는 건축주가 현장을 돌아볼 시간적 여유가 없는 경우, 그 일을 대행하는 것이며, 공사의 질을 보장하고 책임질 수 있는 것은 아닙니다. 소규모의 현장에서는 공사관리 업무가 요구되는 경우는 일부 특수한 상황에서 요구되는 것이며, 아직은 일반화된 현장업무는 아닙니다. 하지만, 앞으로는 소규모의 현장에서도 건축주를 대신하여 현장관리를 해 줄 수 있는 감독관의 업무가 요구되고 있습니다. 

. 특히 구체적인 재료들을 선택하지 못하여, 공사를 진행하는 과정에서 변경사항이 많이 발생할 우려가 있어서, 시공자와 정확한 계약관계가 이루어지지 못하는 경우에는 감독관을 선정하여 공사현장을 관리하도록 할 필요가 있습니다. 또는 시공자에게 모든 공정을 일괄적으로 계약하지 못하여, 부분 발주를 해야하는 경우에도, 건축주가 직접 부분발주를 하기 어려운 경우에도 공사경험이나 인맥이 있는 사람을 감독관으로 선정하여 그 일을 대신하도록 하는 것이 공사비를 절감하게 될 수도 있습니다. 

. 공사관리의 최초의업무는 시공자의 견적서를 확인하는 업무이므로, 감독관의 선정은 시공자와의 계약이 이루어지기 이전에 선임되는 것이 바람직 합니다.